Erfolgreich durch Kapitalanlage-Immobilien in München – Michael Faulstich

„Du bist der Grund, warum ich mich selbstständig gemacht habe.“ – Mit diesen Worten beginnt Christoph Lindemann den Podcast mit Michael Faulstich. Was folgt, ist ein offenes Gespräch über Unternehmertum, Immobilien als Kapitalanlage und die Transformation durch Krisen.

Michael Faulstich: Unternehmer mit Substanz

Anders als viele seiner Mitbewerber sucht man bei Michael vergeblich nach einem prunkvollen Instagram-Account. Stattdessen: Fakten, Fundament, Führungsstärke. Seine Firma hat er 2016 gegründet, heute ist sie der unangefochtene Marktführer für Kapitalanlageimmobilien in München und Umgebung.

„Ich bin beim Thema Immobilien ein absoluter Nerd – es ist meine Leidenschaft.“ – Michael Faulstich

Seine Leidenschaft zahlt sich aus. Denn obwohl er sich lange bewusst im Hintergrund gehalten hat, ist er für Fachleute und Investoren längst kein Geheimtipp mehr – sondern erste Adresse.

Das Firmenkonstrukt hinter dem Erfolg

Michael führt aktuell drei (bald vier) Firmen, die alle eng miteinander verzahnt sind:

• Michael Faulstich GMBH: Produktgeber für Kapitalanlageimmobilien (seit 2016) - Herzstück des Unternehmens mit knapp 75 Mio. € Umsatz jährlich.

• AW Immobilienvermittlungs GmbH: Maklerfirma, gegründet mit Top-Makler Alex Weber.

• Isar Innenausbau GmbH: Aus der Krise geboren, heute hochprofitabel im Bereich Renovierung & Innenausbau.

• Miethelden München GmbH (im Aufbau): Sondereigentumsverwaltung für Kapitalanleger.

Diese Struktur erlaubt es Michael, Kunden ein echtes Rundum-sorglos-Paket zu bieten: Von der Akquise über Sanierung und Verkauf bis zur Vermietung und Verwaltung.

Vom Krisenmodus zur Innovationsmaschine

Die Corona-Zeit war auch für Faulstichs Unternehmen eine ernstzunehmende Herausforderung. Innerhalb kürzester Zeit stiegen die Zinsen von rund 1,5 % auf über 5 %. Das brachte selbst Marktgrößen wie René Benko (Signa) oder Christoph Gröner in die Knie.

Michael jedoch nutzte die Krise als Wendepunkt: Er wandelte seine ehemals reine Akquisefirma in ein vertriebsstarkes Unternehmen. Der Schlüssel? Exzellente Produkte, die für Investoren in einem schwierigen Marktumfeld attraktiv bleiben.

Warum Co-Living das Investmentmodell der Zukunft ist

Ein Kernstück von Michaels Erfolg ist sein Fokus auf durchdachte, sanierte Co-Living-Konzepte in München. Statt auf Neubau setzt er auf hochwertige Sanierung und Umgestaltung von Bestandswohnungen – in Mehrpersonenhaushalte mit 2 bis 5 Zimmern.

Die Vorteile liegen auf der Hand:

Für Mieter:

• Hochwertig sanierte Wohnungen mit moderner Ausstattung

• Transparente Mieten, klare Verträge

• Urbanes Wohnen in begehrten Lagen

Für Käufer:

• Sorgfältig renovierte Immobilien

• Erstvermietung durch das Unternehmen

• Verwaltung inklusive – mindestens im ersten Jahr

• Professionelles Marketing (Fotos, Videos, Deko) für jedes Objekt

Diese Kombination sorgt nicht nur für eine hohe Mieterzufriedenheit, sondern auch für eine Käuferbindung, die ihresgleichen sucht. Knapp 40 % der Kunden kaufen ein zweites Mal – oder empfehlen Michael weiter.

Qualität statt Schnäppchen – Warum günstig nicht immer besser ist

„Ich glaube nie, dass es ein Vorteil ist, besonders günstig zu sein.“ – Michael Faulstich

Ein zentrales Element von Michaels Philosophie: Qualität schlägt Preis. In einer Welt, in der viele versuchen, am Material, an der Ausführung oder an der Dienstleistung zu sparen, geht Michael den entgegengesetzten Weg – mit Erfolg. Seine Kunden sind begeistert, der Empfehlungsfaktor hoch.

Unternehmer mit Haltung: Verantwortung statt Ausrede

Ein besonders bemerkenswerter Moment im Gespräch: Die Frage, ob er sich nicht als „Teil des Problems“ auf dem Wohnungsmarkt sieht. Seine Antwort ist klar:

„Ich vergrößere das Angebot und schaffe mehr Wohnraum – damit bin ich eher Teil der Lösung als Teil des Problems.“

Michael nimmt Verantwortung ernst – und sieht Unternehmertum als aktiven Beitrag zur Gestaltung gesellschaftlicher Herausforderungen. Mit Fokus auf nachhaltige Investitionen und langfristige Werte.

Der Einstieg in die Immobilienwelt: So fängst du richtig an

Du spielst schon länger mit dem Gedanken, in Immobilien zu investieren – weißt aber nicht, wo du anfangen sollst? Dann bist du nicht allein. Michael Faulstich kennt genau diese Situation, denn auch er hat einmal mit der ersten Wohnung begonnen und sich sein Wissen selbst aufgebaut. Heute ist er Marktführer. Sein Weg zeigt, wie du selbst starten kannst – ob als Kapitalanleger oder als zukünftiger Fix-and-Flip-Investor.

Wissen aufbauen: Dein Fundament als Immobilieninvestor

Bevor du in die erste Immobilie investierst, brauchst du vor allem eins: Klarheit.

Stelle dir diese Fragen:

• Möchte ich aktiv investieren oder passiv mit Experten arbeiten?

• Bin ich finanzierbar und wie optimiere ich meine Bonität?

• Wie läuft eine Sanierung ab und welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten bei Vermietung?

• Wie erkenne ich einen guten Deal?

Michael empfiehlt: Eigne dir ein Grundwissen an – durch Online-Recherche, Fallbeispiele, YouTube-Videos und vor allem Gespräche mit Menschen, die bereits investieren. Bücher wie „Reicher als die Geissens“ von Alex Fischer oder„Trump-Style Negotiation“ bieten zusätzlich wertvolle Einblicke in Mindset und Taktik.

Der erste Deal: Von der Theorie zur Praxis

Michael startete klassisch: Er fand eine Wohnung online, hatte bereits eine Finanzierungsbestätigung in der Tasche – und schlug sofort zu. Seine wichtigste Erkenntnis: Wer vorbereitet ist, hat den Vorteil.

Was du dafür brauchst:

• Finanzierungszusage im Voraus

• Lohnnachweise, Steuererklärungen, Selbstauskunft

• Gutes Verhältnis zur eigenen Bank (Tipp: Viele haben eigene Maklerabteilungen!)

• Ein klares Budget und eine Strategie

Dein Ziel: Schnell reagieren zu können, wenn sich eine passende Gelegenheit ergibt.

Einzelwohnung oder Mehrfamilienhaus? So entscheidest du richtig

Viele Anfänger träumen von einem eigenen Mehrfamilienhaus. Verständlich – es klingt nach Größe, Unabhängigkeit und Einfluss. Aber ist es wirklich der bessere Weg?

Michael Faulstich erklärt die Unterschiede:

Sein Fazit: „Du kaufst bei einem Haus auch die Probleme mit – bei Wohnungen hast du deutlich mehr Flexibilität und Sicherheit, gerade als Anfänger.“

So funktioniert Fix & Flip

Du willst Immobilien nicht halten, sondern direkt weiterverkaufen und Gewinn erzielen? Auch das kann funktionieren – wenn du strukturiert vorgehst.

Michael Faulstichs Erfolgsformel:

1. Top-Down-Kalkulation: Starte mit dem möglichen Verkaufspreis und rechne rückwärts.

2. Ziehe Renovierungskosten, Nebenkosten, Finanzierungskosten und deine Mindestmarge ab.

3. Der Rest ist dein maximaler Einkaufspreis.

„Wenn die Marge passt, ist es ein Deal. Wenn nicht – Finger weg.“ – Michael Faulstich

Seine persönliche Einstiegsmarge: mindestens 20.000 €. Heute ist sein Vorgehen noch professioneller – aber die Prinzipien bleiben dieselben.

Netzwerke aufbauen, Vertrauen schaffen: So findest du Handwerker & Makler

Einer der größten Erfolgsfaktoren für Immobilieninvestoren ist das richtige Netzwerk – besonders bei Handwerkern. Michael verrät, wie du den Anfang machst:

• Frag in deinem Umfeld, wer zuletzt renoviert hat

• Hol dir Empfehlungen aus Freundes- und Bekanntenkreis

• Achte auf Fairness und Verbindlichkeit

• Zahle Rechnungen schnell – das schafft Vertrauen und Wiederholungsbereitschaft

• Pflege auch Wettbewerb im Handwerker-Netzwerk, damit Qualität erhalten bleibt

„Einfach mal auf Instagram fragen – oft bekommst du großartige Kontakte durch deine eigene Community.“

Sein wichtigster Tipp: Behandle deine Partner wie Unternehmer – nicht wie Dienstleister.

Finanzierung und Steuern als Investor

Wer Immobilieninvestor oder -flipper werden will, merkt schnell: Ohne solides Finanzierungs- und Steuerwissen geht nichts. Und wer langfristig Erfolg haben will, braucht mehr als gute Zahlen – nämlich eine Unternehmenskultur, die auf Vertrauen und Leistung basiert. Michael Faulstich gibt in diesem Teil des Gesprächs tiefe Einblicke in seine Strategien.

Finanzierung für Fix & Flip: Schnell, strategisch, beziehungsbasiert

Beim Immobilien-Flip zählt vor allem eines: Tempo. Und genau das wird durch Banken oft gebremst – es sei denn, du spielst das Spiel richtig. Michael Faulstich hat dazu eine klare Strategie entwickelt:

Seine Top-Tipps für deine Finanzierung:

• Arbeite nur mit Banken, bei denen dein Ansprechpartner direkten Draht zum Vorstand hat.

• Beziehungspflege ist alles: Sende regelmäßig Projektupdates, Reportings, Bilder & Kennzahlen.

• Erarbeite dir Vertrauen, als ob der Banker dir sein privates Geld leihen würde.

• Vermeide Verhandlungsspielchen: Nimm Angebote an, ohne kleinlich um jeden Punkt zu feilschen.

• Bleib demütig, auch wenn du wächst – das schafft langfristige Partnerschaften.

„Ich will immer oben auf dem Stapel der Banker liegen – nicht unten.“ – Michael Faulstich

Steuerliche Grundlagen für Immobilienkäufer

Steuern sind kein sexy Thema – aber ein entscheidendes. Besonders bei Kapitalanlageimmobilien können clevere Strategien Tausende Euro Unterschied machen.

Das solltest du wissen:

• Nach 10 Jahren ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei – bei Eigennutzung genügen sogar 3 „angerissene“ Kalenderjahre.

• Nur Kapitalanlagen sind steuerlich absetzbar – nicht selbstgenutzte Immobilien.

• Das Gebäude kann abgeschrieben werden (2 % jährlich oder mehr mit Restnutzungsdauergutachten).

• Ein guter Steuerberater ist Pflicht – aber du brauchst keinen Spezialisten, sondern jemanden, der die Basics versteht.

„Die Abschreibungen, die du bei Selbstnutzung verlierst, kosten dich oft mehr, als du durch gesparte Miete gewinnst.“ – Michael Faulstich

Immobilienmarkt München: Ist jetzt der richtige Moment?

Michael Faulstich sieht den Tiefpunkt der Immobilienpreise im Herbst 2023 erreicht. Seitdem steigen die Preise moderat, aber konstant – trotz hoher Zinsen. Für Kapitalanleger bedeutet das: Jetzt investieren, bevor die Preise wieder anziehen.

Warum sich Immobilien in München wieder lohnen:

• Cashflow-nahe Objekte sind aktuell möglich – selten in München!

• Starker Zuzug durch Arbeitgeber & Migration

• Gleichzeitig: Kaum Neubau durch insolvente Bauträger und Behördenstillstand

• Hohe Nachfrage trifft auf sinkendes Angebot

„Ich habe mich noch nie so sicher gefühlt wie jetzt – der Aufwärtstrend hat begonnen.“ – Michael Faulstich

Energetische Sanierung: Bedrohung oder Chance?

Das Thema Nachhaltigkeit war lange ein Unsicherheitsfaktor. Doch Michael beobachtet einen deutlichen Rückgang überzogener Auflagen:

• Rücknahme extremer Vorgaben (z. B. Heizungsgesetz)

• Weniger Fokus der Politik auf den Immobiliensektor

• Positive Auswirkung auf Investitionssicherheit

„Viele Vorschriften werden zurückgedreht – das beeinflusst meine Projekte kaum.“ – Michael Faulstich

Immobilien oder Aktien? Beides hat seine Berechtigung

Im Gespräch zwischen Michael und Christoph wird deutlich: Beide schätzen die Vorzüge von Aktien, aber Immobilien bleiben unschlagbar, wenn es um Hebel, Kontrolle und Steueroptimierung geht.

Warum Immobilien unschlagbar sind:

• Fremdkapitalhebel über Banken

• Steuerliche Vorteile durch Abschreibung

• Verhandlungsspielraum beim Einkauf

• Planbare Nachfrage: Wohnen bleibt ein Grundbedürfnis

„Du weißt bei Immobilien, wie viele Menschen wohnen wollen – das ist berechenbarer als jeder Aktienkurs.“ – Christoph Lindemann

Unternehmertum: So entsteht echte Loyalität

Michael hat nicht nur ein Unternehmen aufgebaut – sondern eine echte Leistungskultur. Seine Mitarbeitenden sind nicht einfach Angestellte. Sie sind Mitunternehmer im Geist.

Das macht seine Unternehmenskultur so besonders:

• Transparente Gehälter – alle sehen, wie Leistung sich auszahlt

• Leistungsbasierte Boni für alle – selbst für Assistentinnen

• Loyalität wird belohnt, sichtbar und fair

• Eigenverantwortung statt Kontrolle

„Wenn es der Firma gut geht – geht es auch dir gut. Das leben wir.“ – Michael Faulstich

Recruiting: Die richtigen Menschen finden – und binden

Michael Faulstich zeigt: Gute Mitarbeiter sind kein Kostenfaktor, sondern ein Investment. Er setzt bewusst auf Menschen mit Eigeninitiative, Unternehmergeist und Haltung.

„Jemand bleibt nur bei dir, wenn es ihm gefällt – und wenn er einen echten Nutzen bringt.“

Sein Tipp an Unternehmer: Stelle nicht zu spät ein. Warte nicht auf die perfekte Zeit. Gib Menschen früh eine Chance – und schaffe eine Kultur, in der Leistung belohnt und Loyalität sichtbar wird.

Was Michael Faulstich heute anders machen würde

Für alle, die gerade am Anfang stehen, hat Michael zwei zentrale Ratschläge:

1. Finde deine Nische und schaffe echten Mehrwert

Nicht das lauteste Marketing gewinnt, sondern das klarste Problemverständnis. Finde ein drängendes Problem – und löse es besser als andere.

2. Fang an, Geld zu verdienen

Statt ewig an der Webseite oder dem Logo zu feilen, leg den Fokus auf echte Aufträge. Wie sagt Michael so schön:

„Erst Umsatz machen – dann die Visitenkarte drucken.“

Unternehmertum ist kein Sprint – sondern ein Spiel mit Wiederholung

Michael sieht Konkurrenz nicht als Bedrohung, sondern als Motivation. Wer kopiert wird, macht offensichtlich etwas richtig. Doch wer gewinnen will, braucht den Mut zur ständigen Innovation.

„Das Gute ist der Feind des Besseren. Ich muss immer besser werden – weil andere nachziehen.“

Leidenschaft schlägt Profit – Warum innere Überzeugung alles ist

Die stärksten Unternehmer sind nicht getrieben vom Geld, sondern vom Wunsch, etwas zu bewegen. Michael bringt es auf den Punkt:

„Ich würde genau das machen, auch wenn es nicht gut bezahlt wäre.“

Diese Haltung zieht sich durch sein ganzes Wirken – vom ersten Flip bis zur Marktführerschaft. Und genau das macht ihn zu einem Unternehmer mit Tiefe.

Abschlussimpuls für dich als Leser

„Fang an und trainiere deine Fähigkeiten. Nicht für Likes oder schnellen Erfolg, sondern für ein stabiles Fundament.“ – Michael Faulstich

Denn genau das ist die Basis für alles Weitere, ob in Immobilien, im Unternehmertum oder im Leben selbst.