Fix & Flip mit System: Wie Oliver Fischer vom Kfz-Mechaniker zum Immobilien-Multimillionär wurde

Ein anthrazitfarbener 500er SL an einer Tankstelle, das war der Moment, der alles veränderte. Oliver Fischer, damals junger Kfz-Mechaniker, tankte seinen alten Käfer, sah das Traumauto und fragte den Fahrer schlicht: Was muss man tun, um so ein Auto zu fahren? Die Antwort: Immobilien. Vier Jahrzehnte später hat Fischer nach eigenen Angaben rund 4.000 Immobilieneinheiten gehandelt, im Rekordjahr 126 Stück, also mehr als zwei pro Woche. In dieser Episode von Unternehmer Macher zeigt er, wie sein Fix-&-Flip-System wirklich funktioniert.

Wer ist Oliver Fischer?

Oliver Fischer, Jahrgang 1964, ist heute die wohl bekannteste Stimme für Fix & Flip im deutschsprachigen Raum. Angefangen hat er als gelernter Kfz-Mechaniker, ein Jahr lang am Fließband bei Mercedes-Benz, in Tag- und Nachtschicht, weil das Geld dort besser war. Nebenbei handelte er schon mit Autos: Unfallwagen kaufen, herrichten, sonntags auf dem Automarkt wieder verkaufen. Das Kaufmännische lag in der Familie, sein Vater hatte Tankstellen und exportierte Autos.

Mit 21 kaufte Fischer seine ersten beiden Wohnungen, eigentlich für die eigene Familienplanung. Als ein Interessent ihm für eine davon fast das Doppelte des Einkaufspreises bot, war der Funke gezündet. Ein Jahr und einen Tag nach seinem Start bei Mercedes kündigte er und stieg voll in den Immobilienhandel ein. Heute ist er seit über 36 Jahren selbstständig, hat über sein Coaching mehr als 12.000 Immobilien-Deals begleitet und im vergangenen Jahr allein über 2.000 Deals mit einem Rohertrag von mehr als 100 Millionen Euro abgewickelt.

Kaufe hässlich, verkaufe schön: Das Prinzip hinter Fix & Flip

Fischers Geschäft ist im Kern simpel und genau das ist der Punkt. "Ich kaufe hässlich, verkaufe schön", bringt er es auf den Punkt. Er kauft renovierungsbedürftige Wohnungen und kleine Häuser, bereitet sie zielgruppengerecht auf und verkauft sie wieder, und zwar an eine völlig andere Käuferschicht als die, von der er gekauft hat. Wichtig ist ihm die Unterscheidung: Es geht nicht um kaufen, sanieren, verkaufen, sondern um kaufen, aufbereiten, verkaufen. Ähnlich wie beim Autohandel.

Der Schlüssel ist Geschwindigkeit. "Geschwindigkeit ist das A und O", sagt Fischer. Sechs bis acht Wochen von Notar zu Notar, in manchen Fällen sogar zwei bis drei Wochen, weil der Käufer oft schon feststeht, bevor der Einkauf beurkundet ist. Wo andere noch die Sanierung planen, ist Fischer längst wieder raus.

Warum er Brot-und-Butter-Immobilien liebt und Luxus meidet

Fischer konzentriert sich bewusst auf B- und C-Lagen statt auf teure A-Lagen. Der Grund ist einfach: In den Top-Lagen von Hamburg wird im ganzen Jahr vielleicht ein Mehrfamilienhaus verkauft, ein paar Stadtteile weiter sind es 200 Wohnungen und ein Dutzend Häuser. "Ich habe lieber die Brot-und-Butter-Immobilien, wo ich mit normalen Menschen zu tun habe", sagt er. Mehr Angebot, weniger Anspruch, schnellerer Umschlag.

Mehr dazu, wie man mit Immobilien als Kapitalanlage ein Vermögen aufbaut, zeigt eine frühere Episode mit Michael Faulstich.

Der Plastikblumen-Trick: die Verkäufer von übermorgen finden

Was Fischer von fast allen anderen unterscheidet, ist seine Akquise. Er kauft "undermarket", Immobilien, die nie am Markt waren, direkt von privat. Sein Team pflegt in der Region Bremen-Oldenburg eine Datenbank mit rund 26.000 Adressen und bewirbt einen großen Teil davon gezielt mit Mailings, Postkarten und Schildern.

Sein legendärer Indikator für zukünftige Verkäufer: Plastikblumen im Fenster. "Da kannst du zu 100 Prozent von ausgehen, dass da ältere Leute wohnen", sagt Fischer. Die durchschnittliche Verkäuferin ist 71 Jahre alt, wohnt lange im Haus, oft ist der Partner verstorben und der nächste Lebensabschnitt steht an. Fischers Team klingelt und fragt nie mit Druck "Wollen Sie verkaufen?", sondern immer: "Kennen Sie jemanden, der verkaufen möchte?" So baut er sich den Ruf auf, kurzfristig und verlässlich kaufen zu können.

Der beste und der schlimmste Deal

Fischers bester Deal war ausgerechnet kein klassischer Flip. Ein Mehrfamilienhaus, das er in einer Notsituation der Verkäufer für 200.000 Euro bekam, der Verkäufer wollte seine Schwester ärgern und verkaufte deshalb so günstig. Fischer steckte 100.000 Euro hinein und verkaufte für 1,2 Millionen. Das Vierfache des eingesetzten Kapitals. Sein Fazit: Vor dem Glück steht der Fleiß. Solche Deals kann man nicht planen, aber man kann planen, mit vielen Menschen ins Gespräch zu kommen.

Der schlimmste Deal tat richtig weh. Um die Jahre 2000/2001 baute Fischer eine Wohnanlage mit 32 Neubauwohnungen. Er hatte vor Baubeginn die Hälfte verkauft, dann brach der Neue Markt ein und die Kapitalanleger sprangen ab. Am Ende blieben nur wenige Verkäufe, unter dem Strich rund eine Million Euro Verlust. Seine Berater sagten alle: Mach den Laden zu. Fischer entschied sich dagegen. "Nee, nee, ich mach das nicht", stellte alles fertig, verschickte SMS mit 25 Prozent Rabatt, machte jeden Samstag und Sonntag offene Besichtigung und bezahlte trotzdem jeden Handwerker. "So eine Pleite willst du nicht, wenn du bekannt bist. Du willst deinen Namen schützen."

Fix & Hold, Steuern und die Firmenstruktur

Fischer handelt den reinen Immobilienhandel bewusst als Einzelunternehmer, nicht in der GmbH, aus steuerlichen Gründen und weil es einfacher zu handeln ist. Erst ab einem Volumen von rund 2,5 bis 3 Millionen Euro nutzt er Projektgesellschaften. Seine zweite Säule ist die Strategie Fix & Hold: Handelsgewinne fließen in sanierungsbedürftige Bestandsobjekte, die abgeschrieben, nach Wertsteigerung refinanziert und steuerlich optimiert wieder flüssig gemacht werden.

Wie tief das Thema geht, zeigt sich auch bei der Frage, wie du als Unternehmer deine Steuern legal optimierst, dazu gibt es eine eigene Episode mit Steuerexperte Mohamed Arahouan.

Für wen ist Fix & Flip gemacht?

Fischer macht keine falschen Versprechen. Fix & Flip ist kein Selbstläufer und nichts für jeden. Ideal, sagt er, ist ein Mensch, der beides kann: kommunikationsstark auf Menschen zugehen und kühl rechnen und verhandeln. Oft funktionieren Paare am besten, die sich ergänzen. Und der wichtigste Rohstoff ist Wissen: "Wenn du kein Geld hast, steht das Wissen im Vordergrund." Wer den Markt kennt wie ein Taxifahrer seine Stadt, kann heute über Daten fast jedes Risiko herausrechnen: Wo kann ich was kaufen, wer wird der Käufer sein, wie lange dauert der Verkauf.

Wer selbst einen eigenen Bestand plant, findet Inspiration darin, als Investor einen eigenen Immobilienbestand aufzubauen, nachzuhören im Gespräch mit Timotheus Künzel.

Die wichtigsten Learnings aus dieser Episode

Geschwindigkeit schlägt Perfektion. Wer in sechs bis acht Wochen kauft, aufbereitet und verkauft, verdient dort, wo andere noch planen. Nicht die schönste Sanierung gewinnt, sondern der schnellste sauber abgewickelte Deal.

Akquise ist alles. Deals unter Marktwert entstehen nicht am Markt, sondern davor, durch systematisches Direktmarketing, echtes Interesse an Menschen und die Geduld, über Jahre präsent zu bleiben. Der Plastikblumen-Blick ist gelernte Aufmerksamkeit, kein Zufall.

Charakter schlägt Kalkulation, wenn es hart wird. Fischers Entscheidung, seinen schlimmsten Deal fertigzustellen statt in die Pleite zu gehen, hat seinen Ruf gerettet, und der Ruf ist im Immobiliengeschäft das wertvollste Kapital.

Fazit

Oliver Fischers Weg zeigt: Es braucht keinen akademischen Titel und kein Startkapital, um im Immobilienhandel groß zu werden. Es braucht ein klares System, Umsetzungswille und den Mut, dranzubleiben, wenn andere aufgeben würden. Wer wissen will, wie schneller Immobilienhandel wirklich funktioniert und welche Fehler Anfänger unbedingt vermeiden sollten, sollte sich diese Episode nicht entgehen lassen.